2주택자 부동산 매매시 양도세 계산

비조정대상지역 2주택자 매도시 양도세는?

이 포스팅은 2주택자를 기준으로 보유 2주택 중 하나의 주택을 매도할 시에 양도세는 얼마가 되며, 계산은 어떻게 해야하는지 말씀드리겠습니다.

 
정부가 올해 5월까지로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 1년 더 연장한다고 합니다. 최근 부동산 시장이 침체기로 접어들면서 유예 기간이 더 필요하다고 판단을 한 것 같습니다. 현재 조정지역 내의 집을 매도하려고 했던 분들에게는특히, 다주택자에게는 좋은 소식 같습니다.
정부 발표 중 ‘2024년 경제정책방향’에 따르면, 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 내년 5월까지 1년 연장을 했습니다.
 

양도소득세 세율 변동 확인 기본세율

 
위의 표를 확인 하시면서 양도세를 계산 해보시면 좋을 것 같습니다.
 

2024년 양도세 계산

(1년연장되었으므로 2023년도 기본세율표를 보고 계산하시면 됩니다. 단, 비조정대상지역)

현재 비조정대상지역이며 2주택 보유자가 1채의 주택(보유기간2년1개월)을 매도 할 때의 세금을 계산해보겠습니다. 

 
예 : 경북 구미의 2년된 신축아파트를 2번째 주택으로 보유 중인 사람. 
매도가격 : 5억4천 250만
취득가격 : 3억2천
필요경비 : 2천만원
양도차익 : 2억 250만
 

양도차익 = 매도가격 - 매수가 - 필요경비

양도소득 = 양도차익 - 장기보유특별공제

과세표준 = 양도소득 - 기본공제(연1회)

양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제

 

1. 양도차익 = 2억원250만원

매도가 (5억4천250만원) - 취득가 (3억2천만원) - 경비 (2천만원)
 

2. 양도소득 = 2억 250만원

양도차액(2억250만원) - 장기보유특별공제(0)를 한 것이 양도소득입니다. 장기보유 특별공제는 최소 3년이상 보유해야 적용이 되므로 2년1개월 보유로 미적용이 됩니다. 
 

3. 과세표준 = 2억원

양도소득(2억250만원) - 기본세율 공제(250만원)를 한 금액이라고 보시면 되겠습니다. 
 

4. 양도소득세 = 5,606만원

양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제 
2억원의 양도세율구간은 38% 이므로 2억*38% = 7,600만원
7,600만원에서 누진공제액1,994만원을 빼준금액인 5,606만원이 양도소득세입니다.
 

5. 지방소득세 : 양도세의 10% 부과

5,606 *10% = 560만원
 

6. 총 납부금액 = 5,606만원+560만원 = 6,166만원

 
따라서 이 집1채를 매도하였을 시 양도세+지방세 제외한 금액이 매매차익으로 볼 수 있겠습니다.
양도차액 = 2억 250만원 - 6,166만원 = 1억4천84만원  이 총 수익금이라 볼 수 있습니다.
 
 
 

마치며..

지난 문재인 정부 때만 해도 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도세 기본세율(6~45%)에 20~30%포인트가 더해졌습니다다. 하지만 윤석열 정부가 출범하면서 다주택자 양도세 중과 완화 조치가 발표되어 1년 더 세율을 고정하여 연장하겠다고 합니다.  중과세율이 적용될 때와 기본세율이 적용될 때를 비교해보면 내야 하는 세금이 수천만원에서 많게는 수억원까지 달라진다고 보시면 되겠습니다. 과연 달라지는 세법은 어떨까요?!