부동산 매물 검색시 확인사항 :: 아파트 매매 전 공급 및 미분양 물량 확인 방법

부동산 매물 검색 / 아파트 매매 전 공급 및 미분양 물량 확인 방법

**지역조사 시 몇 가지 조건들을 보고 저희는 내가 살 집을 선택하게 됩니다. 주로 확인하는 부분들은 (직주근접, 교통량, 학군, 환경)등. 이 외에도 꼭 확인해야 하는 부분들이 있는데요, 바로 공급입니다. 공급은 변동성에 대한 리스크를 대비해야 하기 때문에 반드시 내 집마련/투자 등을 위한 지역이라면 신중히 확인할 필요가 있습니다.

 

 

1. 부동산 매물 검색시 아파트 공급 확인

1-1. 공급의 의미

• 공급 = 입주물량(분양완료) + 미분양

 분양완료된 물량과 미분양된 물량을 모두 합쳐서 통계를 낸 자료가 공급물량 자료가 됩니다.

 입주물량이란 분양을 완료하고 입주를 기다리는 아파트입니다. 

 미분양이란 분양시즌이 지나가고 분양되지 못한 아파트를 말합니다. 즉, 공급은 단순하게 세대가 많다/적다로 보는 것이 아니라 [지역/인구]등에 따라 옵션을 주고 다르게 보아야 합니다.

 

해당지역의 인구, 직장 대비 적당한가 많은가를 생각해봐야합니다. 

입주물량 = 인구수 * 0.005

 

 

2. 아파트 공급 순서

2-1. 인허가-착공-분양-준공

• 인가/허가

인허가의 의미에 대해 설명한 글을 확인 하신 후 부동산 매물의 공급 및 미분양에 대해 생각해보시면 주제가 좀 더 쉽게 다가올 거라 생각됩니다.

2023.06.29 - [동기부여/성공을위한 공식] - 인가 허가 신고 등록 등 용어 풀이 인허가 차이

인가 허가 신고 등록 등 용어 풀이 인허가 차이

'인허가'란 내가 시행하려고 하는 사업계획에 대해서 공공기관(지자체)의 승인을 받는 것입니다.

부동산(아파트/주택) 공급의 선행지표로 볼 수 있는데 분양시기는 승인이 나느냐 안 나느냐, 사업자와 지자체 간의 협의사항, 법적문제 등 다양한 이슈들로 인해 변동성이 있습니다. 하지만 굵은 줄기의 사업이 일단 구도가 잡히면 절차대로 진행됩니다. 특히, 지방의 벌판에 아파트를 올린다면 금세 준공이 날 것이고 재개발/재건축 등의 이슈로 공사를 시작하는 곳이라면 최소 10년은 보아야 할 것입니다.

 

• 착공

말 그대로 공사의 시작입니다.

• 분양

인가/허가를 모두 승인받은 주택입니다. 대한민국은 아시다시피 선분양제도로 움직이고 있습니다. 

• 준공

 한 단지의 아파트가 다 지어진 것을 보고 준공이 완료되었다고는 말하지않습니다.

 일단, 아파트가 지어지면 '준공'승인 요청을 한 후 지자체로부터의 준공승인을 시공사에서 받아내야지만이 정식적으로 입주가 가능한 아파트가 된 것입니다. 

 하자/지침과 다른 설계/설계도면과 다른 설계 등 준공내용에서 다른 부분이 있다면 시정명령을 받게 되고 제대로 설계 및 시공이 이루어졌을 때 준공승인이 되게 됩니다.

 

3. 미분양 물량과 공급물량

3-1. 미분양 물량이란

• 미분양

미분양 물량은 아파트 준공이 끝나기 전 계약이 되지 않는다면 세대수 만큼 거주자가 없다는 말이되고, 그것이 바로 미분양 물량으로 남게 되는 것입니다. 세대가 전입이 되지않는 곳은 악성 미분양으로 남게 되므로 입지조건을 잘 따져가며 확인하는 것이 중요합니다.

 

• 미분양 물량 확인 방법

통계자료 확인을 통해서 간단하게 알아볼 수 있습니다.

아래의 사이트를 통해서 확인하시면 됩니다.

https://www.reb.or.kr/reb/main.do

한국부동산원

 

• 공급물량

최근 부동산 관련 다채로운 애플리케이션 서비스가 많이 출시되어 있습니다.

간단한 회원가입만 하면 무료로 이용이 가능한 것이 많으니 참고부탁드립니다.

 

1. 부동산지인 https://aptgin.com/home/gin01/gin0101
2. 호갱노노 https://hogangnono.com/
3. 아실(아파트실거래가) https://asil.kr/asil/index.jsp
4. 리치고 https://m.richgo.ai/pc

 

3-2. 부동산 매물 검색 시 공급물량과 미분양 물량을 토대로 입지조건 확인하는 방법

 

지역별 공급물량 확인

아실 공급물량

 

 

 

부동산 지인 사이트를 통해 연도별, 월별 공급량을 확인해 둡니다.

 

부동산지인 빅데이터 활용

 

마찬가지로 부동산 지인 사이트에서 지역으로의 인구이동, 전출입 및 세대증감률을 확인합니다.

인구전출입

 

 

인구/세대수

 

인구이동지역의 공급률을 확인하여 분석합니다.

 

 

4. 아파트 분양 및 미분양 매물 확인 시 조사해야 할 것들

 

아파트 매물이 공급되는 지역 / 입주시기 / 평형 / 매매가 등으로 단순하게 미분양물량을 도출해 낼 수도 있지만, 가장 중요한 것이 인구와 세대의 이동이므로 항상 확인하는 것을 게을리하지 말아야 합니다.

 

투자를 위한 계획을 세울 때 미리 2년 후 공급물량을 확인하여 입주 기간을 피하고 전세계약을 하거나 역전세 대비 자금을 마련해 두어 자금이 비는 상황이 오지 않게 대비해야 합니다.

 

 가장 중요한 것은 마음가짐입니다. 내가 실전 투자자이자 한 회 사의 수장으로 재직 중이라 생각하고 전문가스럽게 투자를 진행해 본다면 마인드세팅에 도움이 되지 않을까 생각해 봅니다.